在当今的经济环境下，房产经营抵押贷款成为了许多人获取资金的一种选择。那么，它到底好不好贷呢？这并没有一个绝对的答案，而是受到多种因素的影响。

首先，银行对于房产经营抵押贷款的利率通常是比较有吸引力的。目前，主流银行的房抵经营贷款产品利率集中在年化 3.0%-3.45%左右，部分优质客户甚至可以做到 2.85%。较低的利率意味着借款人在还款时能节省一定的成本。

然而，要成功获得房产经营抵押贷款，需要满足一定的条件。

准入条件是关键因素之一。一般来说，营业执照和房产持有时间需满 1 年，不过也有部分银行可以接受持有时间满 3-6 年，甚至个别银行能接受刚过户的房产和新办的营业执照。借款人持股比例正常应占 30%以上，少量银行可接受 10%以上，极个别银行也可准入法人不占股的情况。借款人年龄大多要求在 65 周岁以内，部分银行可放宽至 70-75 周岁。

房屋的产权性质和状况也很重要。银行通常只接受住宅，且房龄一般要求在 30 年内，极少数可突破到 40 年，超过 40 年的房产则较难申请。公司经营情况良好的话，可以申请更高的贷款成数，甚至可能做到 1:1，而经营情况不是很好的也有准入的机会。

此外，银行还会关注借款人的征信情况。通常要求当前不能有逾期、呆账和止付，最近一年不能有“2”（即连续逾期 2 个月），两年内不能有“35”（即连续逾期 3 个月或累计逾期 5 个月）。负债情况主要看两方面，资产负债比一般不超 70%，流水需覆盖负债的 1-3 倍。

在实际操作中，也有一些技巧和注意事项。准备好房产证照片、借款人及抵押人个人征信、年收入情况介绍和公司营业执照等资料后，可以对照银行利率与政策、门槛，根据自身还款能力和用款周期选择中意的银行和产品。然后联系客户经理，递交纸面资料，等待银行批复。若房子还抵押在其他银行，则需要申请赎楼再抵押。

整个操作过程中，要注意和客户经理核对业务操作的时间节点，提前协调原抵押银行的还款和取证时间，并合理使用贷款资金，注意风险。

如果自身情况较为复杂，无法准确分析和做出选择，寻求专业人士的帮助是个明智之举。他们可以根据你的具体情况，提供最专业的置换方案，帮助你节省时间、压力和试错成本。

总之，房产经营抵押贷款并非对所有人都容易申请，但只要自身条件符合要求，并做好充分准备和规划，还是有较大机会成功获得贷款的。在考虑申请此类贷款时，建议提前了解相关政策和流程，以便做出最适合自己的决策。同时，务必遵守银行规定，合理使用贷款资金，确保按时还款，以维护良好的信用记录。