在当今的经济环境中，房产经营抵押贷款成为许多企业和个人获取资金的重要途径。然而，这种贷款方式并非毫无限制，了解这些限制对于做出明智的财务决策至关重要。

首先，房产的性质和状态是常见的限制因素之一。不是所有的房产都能用于经营抵押贷款。例如，小产权房、部分公房、未满五年的经济适用房等通常不被接受。而且，房产本身如果存在产权纠纷、被查封或者处于拆迁范围等情况，也无法作为抵押物申请贷款。

其次，借款人的资质也是重要的考量因素。银行或金融机构会对借款人的信用状况进行严格审查。如果借款人有严重的不良信用记录，如多次逾期还款、欠款未还等，很可能会被拒绝贷款申请。此外，借款人的经营状况也会被评估。如果企业经营不善，没有稳定的收入来源，或者个人的收入水平不足以支撑还款，贷款获批的可能性也会大大降低。

再者，贷款用途也存在明确的限制。房产经营抵押贷款的资金必须用于合法的经营活动，如企业的扩大生产、设备购置、原材料采购等。严禁将贷款资金用于炒股、投资高风险理财产品、赌博等非法或高风险领域。一旦发现贷款用途违规，银行有权提前收回贷款。

另外，贷款额度和期限也并非无限制。一般来说，贷款额度通常不超过房产评估价值的一定比例，比如 70%左右。贷款期限则根据借款人的还款能力和房产的剩余使用年限等因素综合确定，通常在 5 到 20 年之间。

举个例子，李先生拥有一家小型贸易公司，由于业务拓展需要资金，他打算用自己的房产进行经营抵押贷款。然而，在申请过程中，银行发现他的企业近一年来经营业绩不佳，且他个人还有信用卡逾期未还的记录。最终，李先生的贷款申请被拒绝。

再比如，王女士成功申请到了房产经营抵押贷款，但在使用资金时，她将部分资金投入了股市。银行在贷后检查中发现了这一违规行为，要求她提前归还贷款，否则将采取法律措施。

总之，房产经营抵押贷款虽然为资金需求者提供了一条解决途径，但在申请和使用过程中，需要充分了解并遵守相关的限制规定，以确保贷款的顺利获批和合理使用。